В принципе, если у вас пока есть только мечта о «новой старой» квартире, то на начальном этапе оценить ее «реальность/нереальность» вы можете попытаться самостоятельно.

Один из важнейших вопросов здесь - насколько ваш дом вообще допускает подобное серьезное вмешательство.

По данным специалистов, до сих пор около 60% перепланировок приходится на расселяемые коммуналки. Большинство их располагается в зданиях, построенных еще до 60-х годов и относящихся к так называемому ветхому фонду. Конструктивные особенности таких домов могут существенно скорректировать ваши планы. Перечислим некоторые из этих особенностей и их возможные последствия при перепланировке.

Пожалуй, самые ветхие на сегодня дома - построенные еще в начале века из глиняного кирпича, соединенного между собой известково-цементным раствором. Перекрытия зданий - деревянные, по балкам из того же материала.

На сегодня многие балки прогнили почти на 100%, что делает любые перепланировочные работы крайне нежелательными. Кроме того, их проведение существенно затрудняет и особое устройство вентиляции.

Те же проблемы возникают и с реконструкцией квартир в кирпичных домах 1900-1917 годов постройки, в которых использовались деревянные перекрытия по металлическим балкам или металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах и кухнях.

В середине 30-х годов стены домов строились как из силикатного кирпича, так и из глиняного кирпича в два слоя. Дома из силикатного кирпича имеют те же деревянные перекрытия по деревянным балкам. Как правило, все перекрытия прогнили и находятся в плачевном состоянии. Гораздо лучше «самочувствие» зданий (того же возраста) из глиняного кирпича, где стены имеют достаточную толщину, а перекрытия выполнялись смешанные: деревянные по металлическим балкам с железобетонными участками в санузлах. Источник: Журнал Строительный Сезон

Очень неплохо (с точки зрения возможности перепланировки) сохранились дома послевоенной постройки. Здания имеют смешанные перекрытия - деревянные по второстепенным деревянным балкам с опорой на главные металлические балки и прогоны, а также металлические и железобетонные колонны.

Вполне допустима перепланировка и в домах, построенных в 50-х годах со смешанными перекрытиями. Некоторую сложность вызывают разве что вентиляционные каналы, довольно причудливо расположенные в продольных и поперечных кирпичных стенах.

Примерно то же самое относится и к кирпичным (с железобетонными перекрытиями) зданиям 60-х годов постройки. Основные трудности при перепланировке вызывают вентиляционные короба и система инженерных сетей.

Между прочим, коммуникационные системы могут преподнести массу неприятных сюрпризов практически во всех старых домах, сведя ваш евроремонт на нет.

Например, насосные станции в таких зданиях никак «не потянут» новомодную джакузи, потребляющую воды в несколько раз больше старой доброй ванны.

Другая проблема очень часто возникает из-за элементарной некомпетентности, и здесь уже не важно, какого года постройки ваш дом. Так, один из последних «писков моды» - стальные радиаторы - рассчитан совсем не для многоэтажных домов. Максимальное давление, которое они выдерживают, - 9-10 атм. тогда как давление в системах отопления стандартных многоэтажек иногда достигает 12-13 атм.

Итак, если после всего вышесказанного жажда перемен у вас не пропала, самое время выяснить - в каком порядке и за какими разрешениями предстоит обращаться.

Согласно этому распоряжению, любые перепланировочные работы должны начинаться с подачи соответствующего заявления в специальные структуры.

Для того чтобы заявление было принято с первого раза (что, вообще-то, случается редко), придется потрудиться над довольно объемным пакетом сопроводительных документов. С вас могут потребовать и дополнительные бумаги, но в обязательном порядке будут затребованы:

справка о прописке или документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади;

инвентаризационный план дома или выкопировка из него на данную квартиру, выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки, заверенные Проектно-инвентаризационным бюро (БТИ);

акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указывается состояние и качество отделки расположенных ниже помещений;

обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования;

заключения Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о возможности и условиях переустройства или перепланировки, если квартира расположена в доме, являющемся памятником истории и культуры, или вновь выявленном объекте, представляющем культурную ценность.

На этом заканчивается первый этап согласования. Комиссия рассматривает представленные материалы, обследует помещение на месте и оформляет свое заключение протоколом о технической возможности и целесообразности намечаемых работ. Выписка из протокола выдается заявителю.

Если комиссия «дает добро», заказчику предстоит второй (не такой продолжительный, но гораздо более дорогостоящий) этап - разработка проекта перепланировки. Учтите, что по закону вы имеете право заказать проект только организации, имеющей государственную лицензию на данный вид работ.

Впрочем, лицензированных и квалифицированных специалистов-проектировщиков в Москве достаточно.

Далее проект должен быть представлен на согласование все в ту же Районную межведомственную комиссию, которой предстоит одобрить или отклонить проект. Но стоит поторопиться - выданные разрешения действительны в течение одного года с момента их согласования. Не осуществленные в течение этого срока работы допускаются только после повторного рассмотрения проекта комиссией. Источник: Журнал Строительный Сезон

Так что гораздо надежнее (и намного дешевле) с самого начала сделать «как надо», для чего стоит знать, чего вам не разрешат сделать вообще.

Прежде всего, ни в коем случае нельзя трогать системы, от которых зависят жизнеобеспечение дома и прочность конструкции квартиры: несущие опоры и балки, системы вентиляции, газовые трубы, системы водоснабжения, противопожарные устройства. Изменение систем газификации и водоснабжения возможно, но для этого надо получать разрешение и привлекать специалистов соответствующих коммунальных служб. Для многих поклонников евроремонта сюрпризом становится запрещение «передвигать» ванную и туалетную комнаты и сносить стенку между ними (как и любую другую гидроизолированную перегородку!).